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內容來自sina新聞

一二線城市地王頻現 專傢一年內房價漲50%才能盈利



【長沙樓市12月開盤預告】

  今年來,各地"地王"頻現,激發瞭市場對房價極大的想象空間。

  某地產市場研究部總監張大偉告訴記者,全國主要城市出現的地王,"大部分地王地塊的樓面價已經超過瞭區域內在售的房價。如果這些地王要達到正常的利潤,房價一年內需要在目前的基礎上再漲50%。"

  房企豪賭一二線城市

  房企拿地熱情不減,一、二線城市被視為"香餑餑"。其背後的邏輯是:房企賭一線乃至熱點二線城市房價仍將上漲。

  某地產市場研究部提供的數據顯示,前11月全國主要的40個城市(一、二線的熱點城市),土地成交額高達14019億,同比2012年同期的8369億上漲幅度達到瞭68%,也超過瞭2012年全年的10674億。

  "地王"年年有,今年特別多。2013年9月5日,被業內戲稱為"地王日"。這一天,上海、杭州、蘇州三地"地王"集中出現,總成交價超過370億元。加上此前一天北京出現的超過7萬元/平方米的單價地王,土地市場幾近沸騰。

  張大偉分析,這一輪"地王潮"主要出現在一、二線城市,這也證明瞭全國房地產市場已經分化,房企選擇在一、二線城市聚集,競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展也導致市場存在調整的可能性。

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  值得註意的是,雖然房企銷售額明顯上漲,但利潤率則有所下滑。某地產市場研究部統計數據顯示,截至日前,公佈3季度報告的上市房企合計135傢,這135傢企業合計總營業收入達到瞭4675億,總利潤為835億,行業利潤率隻有17.9%,凈利潤隻有13%。相比2012年都出現瞭明顯的下滑。

  "土地成本增加,房企拿地競爭激烈,這明顯導致房企的利潤率下滑。"張大偉指出。

  撤離三四線城市或是失誤

  但一、二線城市也不意味著"藍海"。全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌告訴記者,由於不同城市市場的差異,未來各地落實調控的手段將更靈活,以各個地方政府為主體的調控或成為未來樓市政策的主要形式,而不是全國"一刀切"。

  張大偉告訴記者,最近全國主要的一、二線城市已經有超過15個出臺瞭地方調控細則,預計後續還有起碼10個城市效仿。在政策收緊下,2014年部分城市的"地王"入市的市場空間可能不樂觀。"地王"上市的風險也在加大。

  陽光100置業集團常務副總裁范小沖說,在大的城市圈、城市帶的節點三、四線城市,未來都有一個發展的機遇,而不是泡沫。三、四線城市正在處於城市化的過程中,趨勢是向城市中心集中而不是郊區化。有些房企去三、四線城民間房屋二胎設定市拿郊區的土地,這就和城市化的方向是相悖的,是佈局錯誤,沒有解讀好城市化的佈局和發展的方向。

  易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,一、二線重點城市地王與高房價相伴而行,地王現象頻出加大降價難度,當地地方政府的房價管控目標將面臨新的挑戰。一、二線城市目前頻出重拳,背後恰是對這種房價內生增長邏輯的恐懼。

  范小沖指出,雖然一、二線城市的房價在漲,但是土地成本高,真正的投資回報利潤已經不高瞭。很多房企撤離三、四線城市會後悔的。三、四線城市不是二、三流城市,這些城市才是中國第二輪城鎮化的主戰場。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/08593776127.shtml

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